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【2020年10月】BGO外資基金加大投資日本房地產​

外資基金BGO 加大投資日本房地產 BGO誕生於2019年,由美國摩根士丹利出身者等2010年成立的房地產基金GreenOak與永明金融集團旗下的同業企業合併而成。在全世界24個大城市設有辦事處,管理的資產達490億美元。作為外資基金,在日本的投資業績名列前茅。 外資大型房地產基金正在日本進行大規模投資。總部位於加拿大的房地產投資平台BentallGreenOak(BGO)今後2~3年里最多將投入1萬億日元。在日本,由於企業的房地產出售增加,作為接盤者的投資將擴大。與歐美相比,日本的房地產市場受新冠疫情的打擊較輕,有望獲得相對較高的回報。亞洲系基金PAG也決定最高投資8000億日元,海外資本對日本市場的關注度正在提高。 BGO向歐美養老基金等進行募資,設立了以亞洲為投資對象的新基金。除基金外,作為大股東的加拿大保險商永明金融集團(Sun life)等也直接出資,由BGO進行投資管理。資金總額預計達到25億美元。其中8成投向日本市場,包括貸款在內,估計向日本的投資餘力最高達到100億美元。 日本企業的房地產出售在不斷增加,作為接盤者的投資也在擴大。2019年BGO取得了日本武田藥品工業位於大阪市內的整個公司總部大樓等。預計受新冠疫情影響而業績惡化的日本企業今後出售不必要的房地產以及非核心業務的房地產子公司的動作也會加速。 BGO在日本政府發佈緊急事態宣言的4月底取得了位於東京麹町的大型寫字樓。 隨著居家辦公的普及,日本寫字樓的需求被認為會出現減少。為此,BGO還將在這一領域實施投資。該公司認為日本的家庭住房比較窄小,IT基礎設施也不是十分完善,因此辦公室需求不會大幅減少。即使在日本政府發佈緊急事態宣言的4月底,該公司還是從日本房地產商UNIZO控股那裡取得了位於東京麹町的大型寫字樓。 另外,BGO還對深受新冠疫情打擊的日本酒店顯示出關注。該公司將一攬子收購相對便宜的酒店,在旅遊需求復蘇後重新出售。 海外資本正在擴大對日本的投資。亞洲系的PAG將通過今年春季設立的基金在今後4年時間里最高投資約80億美元。擅長房地產投資的世界著名投資基金、加拿大的布魯克菲爾德(Brookfield)將在日本設立辦事處,準備正式涉足日本市場。 歐美機構投資者在新冠疫情前就開始增加對有望取得經濟增長的亞洲的投資。疫情擴大後,由於亞洲經濟受打擊比歐美小,因此相關投資進一步加速。歐美機構投資者尤其瞄准了經濟規模大、投資機會多的日本。BGO首席執行官(CEO)索尼·卡爾斯肯定地表示「日本是當今最具魅力的市場」。 日本的低利率導致資產運營困難,日本年金公積金管理運用獨立行政法人(GPIF)等日本的養老金基金和保險公司等國內機構投資者也在擴大房地產投資。對於海外基金來說,由於投資者的厚度增加,升值後的物業將來更容易尋找出手機會。 如果資金實力雄厚的海外基金擴大投資,也會增加「高位套牢」的風險。出於對電子商務(EC)擴大的期待,日本物流設施的交易價格持續維持在高位,有人指出該領域已經出現過熱。 大型房地產服務企業CBRE日本法人的社長阪口英治指出「房地產市場完全受金融的左右。如果新冠疫情長期持續而導致銀行財務受損,房地產市場也會大幅收縮」。 **免責聲明:以上內容轉自其它媒體,相關信息僅為傳遞更多信息之目的,不代表本公司觀點, 亦不代表本公司贊同其觀點或證實其內容的真實性。

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投資日本房地產最常見的3大風險

部署投資日本物業時先了解日本物業市場的潛在成本及風險。唯有正面面對及清晰了解將會遇到的情況,才是最正確的應對方法   三大風險 攤薄投資海外房地產收益 作為中長線投資者,部署投入日本樓時,都會考慮到地震、管理、隔山買牛等恆常問題,對應地震可以選擇1982年後新耐震基準的物業及買保險對沖風險,選擇較優質物業管理公司亦不用擔心管理問題,而購置物業作中長線收租的人士,亦可親身到日本視察目標物業情況。了解以上問題後,還有三項潛在因素需要留意。 人口老化 最常見的觀點 是人口老化,其實已發展國家出生率低是正常的,政府反而可集中將資源用來推動社會和經濟,英國牛津大學人口專家哈珀(Sarah Harper)更表示,「認為龐大人口才能保衛國家和促進經濟的觀念非常落伍。」 當然在挑選物業時,應選擇一線城市東京或大阪的熱門地區,因為一線城市作為日本經濟火車頭,除非經濟全面崩壞,否則仍會保持一定流動人口,較少機會遇到乏租客承租的情況。   伸延閱讀:【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節 稅務開支 投資日本樓每年要支付固定資產稅、都市物業稅,放租物業要支付物業所得稅,物業所得稅是按租金回報計算,故此投資日本房地產前,應該先詳細計算實際回報率,更可購入有包租保證回報的項目,在扣除相關稅務開支後,實際租金回報達六厘以上的盤源比比皆是   經濟因素 全球經濟均有起伏波動, 中長線投資者往往不會只考慮短期樓市升跌,亦明白投資都涉及風險,還會清楚自己的所能承受限度,例如較保守的投資者,選擇價錢較平的細單位,以及避免承造按揭。 伸延閱讀 2019年三大買日本樓的理由 伸延閱讀【民宿投資必讀】1分鐘明白民泊新法 了解更多【📈 日本民宿投資講座  💰】

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【日本夢洲】日本華房為你介紹大阪人工島

日本華房為你介紹大阪人工島   | 夢洲簡介 夢洲-2025 大阪萬博場地介紹 11月23日博覽會國際事務局(BIE)公布2025年萬博舉行場地-大阪。大陽之塔,是萬博的象徵。繼1970年以來,大阪是相隔55年再次奪得主辦權。 而2025 大阪萬博將會在夢洲舉行。  夢洲為大阪港的人工島,在大阪市此花區,附近有海洋館及環球影城等熱門景點。 除了是2025萬博的舉辦場地外,將來,大阪政府更計劃在該地興建包含賭場的IR設施。   今後,該地一半的區域將作為大型倉庫的用途。其島嶼的面積比如83個東京巨蛋! 伸延閱讀 【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節 | 夢洲 到達方法? 巴士 車 預計2025年前會開放更多交通途徑 巴士的往返方法: 地下鐵宇宙廣場站乘坐北港觀光巴士 ※在夢洲宇宙廣場前下車,即到達夢洲。 由宇宙廣場站前到夢洲宇宙廣場前為210日元   | 自駕到達方法 可經由 夢舞大橋 夢咲隧道   | 今後的計劃   為了2025年的大阪萬博及賭場綜合設施(IR),未來數年將會延伸鐵路至夢洲。 中央線 (大阪市高速電氣軌道) JR櫻島線 京阪中之島線   以上的任何一條線路將會延伸通往夢洲的鐵路,由大阪站至夢洲車程預計為30分鐘。   今後,大阪政府將會公布更多有關夢洲鐵路交通延伸計劃及其他有關情報。請密切留意我們日本華房。最新資訊盡在日本華房!   伸延閱讀  【移民日本】買樓能直接申請房地產投資移民簽證嗎? ©日本華房(轉發請註明出處)

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