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2020奧運過後,東京樓價何去何從?

奧運效應對成熟的東京市場來說,並不如里約熱內盧那般明顯,而即使東京奧運題材不再,但仍有龐大的租屋需求支撐著。 東京大量就業機會仍然吸引年輕人移入,已連續22年呈現正增長,期內東京住宅佔用率達96.6%,在核心五區中更以千代田區增幅最大,按年增加至97.9%,足以反映供應仍然有限。預計東京住宅租金向上趨勢短期內難以改變,除了經濟出現急劇變化 奧運後,特別建議投資的東京區分?   東京核心五區 (包括新宿、千代田、澀谷、港區和中央區) 租金高於23個區平均水平16.9%,20至30歲的年輕人對細單位需求殷切,主要因為家庭收入增長和供應有限影響     位於東京東南方的港區,人口逾25萬,香港人較熟悉的地段有六本木、汐留及台場等,亦是全國最多企業總部的區域,特別是新橋及濱松町一帶,有投資銀行如高盛等進駐。除有逾70間外國駐日大使館,亦有不少文教機構,如著名的東京大學其中一個校區及慶應義塾大學等。正因港區包含商業、文教及大使館,住宅租賃市場有龐大需求,不愁租客。     澀谷區是東京的都心五區之一,具有很高的投資魅力。截至今年7月,澀谷區約有23.7萬人口,為近30年來最多。全國有一成主要上市企業在當地設辦公室,配合JR澀谷站周邊繁華的百貨公司及潮流服飾店,形成東京其中一個知名景點,當地居民平均收入在東京第二高;而區內目前正計劃大型重建項目,可望2027年完成,繁華氣象將更上一層樓   年輕人搬至東京的趨勢持續   作為首府的東京樓價雖不算最便宜,投資的回報不如數年前高漲,但仍然屬於吸引,而且借貸成本極低,10年或以上貸款息率極低。作為日本的經濟中心之一,且在人口增長的支持下,相信中價中小型住宅物業需求仍然強勁,這將是支撐東京樓市的最大原因。   伸延閱讀  【移民日本】買樓能直接申請房地產投資移民簽證嗎?    

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投資日本房地產最常見的3大風險

部署投資日本物業時先了解日本物業市場的潛在成本及風險。唯有正面面對及清晰了解將會遇到的情況,才是最正確的應對方法   三大風險 攤薄投資海外房地產收益 作為中長線投資者,部署投入日本樓時,都會考慮到地震、管理、隔山買牛等恆常問題,對應地震可以選擇1982年後新耐震基準的物業及買保險對沖風險,選擇較優質物業管理公司亦不用擔心管理問題,而購置物業作中長線收租的人士,亦可親身到日本視察目標物業情況。了解以上問題後,還有三項潛在因素需要留意。 人口老化 最常見的觀點 是人口老化,其實已發展國家出生率低是正常的,政府反而可集中將資源用來推動社會和經濟,英國牛津大學人口專家哈珀(Sarah Harper)更表示,「認為龐大人口才能保衛國家和促進經濟的觀念非常落伍。」 當然在挑選物業時,應選擇一線城市東京或大阪的熱門地區,因為一線城市作為日本經濟火車頭,除非經濟全面崩壞,否則仍會保持一定流動人口,較少機會遇到乏租客承租的情況。   伸延閱讀:【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節 稅務開支 投資日本樓每年要支付固定資產稅、都市物業稅,放租物業要支付物業所得稅,物業所得稅是按租金回報計算,故此投資日本房地產前,應該先詳細計算實際回報率,更可購入有包租保證回報的項目,在扣除相關稅務開支後,實際租金回報達六厘以上的盤源比比皆是   經濟因素 全球經濟均有起伏波動, 中長線投資者往往不會只考慮短期樓市升跌,亦明白投資都涉及風險,還會清楚自己的所能承受限度,例如較保守的投資者,選擇價錢較平的細單位,以及避免承造按揭。 伸延閱讀 2019年三大買日本樓的理由 伸延閱讀【民宿投資必讀】1分鐘明白民泊新法 了解更多【📈 日本民宿投資講座  💰】

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【民宿投資必讀】1分鐘明白民泊新法

日本新法例2018年 6月15日開始只有特定條件下的物業才可合資格經營民宿,而且不同的城市有著不同的限制,讓我們先來作個簡單的了解 大阪 民宿特區 可經營365日 經營民宿的第一選擇 京都 民宿60日限制 建議投資持旅館牌物業 旅館可經營365日 適合預算較高 或 打算作投資移民的投資者 東京 民宿180日限制 或更少天數, 視乎不同地區 民宿經營條件相對複雜 伸延閱讀:【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節 還要符合以下規定: ‧大廈公寓管制生效 ‧全棟物業符合民宿經營資格 ‧中介公司需於日本觀光廳註冊   投資者想入市前必須先了解法律,亦要清楚盤源是否已持有牌照或符合經營民宿資格,免得買入不合規格的房地產項目,歡迎聯絡我們 日本華房 了解更多     更新至2019年3月,各市政府可因應情況對本條例作檢討,密切留意本網站更新。   伸延閱讀 【移民日本】你準備好移民日本了嗎? (詳盡解釋) 伸延閱讀 【移民日本】真的嗎? 38萬輕鬆移居日本!!

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【機會來了】日本民泊新法改變了什麼

一直定位不明的日本民泊終於立法了! 2018年6月15日正式立法的日本住宅宿泊事業法,又稱為民泊新法,讓一直處於灰色地帶的民泊合法化,到底會為經營民宿帶來什麼改變?本文將為大家整理一些會遇到的問題。 伸延閱讀:【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節 民泊新法是什麼? 民泊新法主要規範開放原本作為「住宅」,能短期租借給其他人住宿的房間。民泊條例是針對「特別區」內民泊設施的規定,像是東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市、新潟市一部、以及千葉市   民泊新法改變了什麼? 以前只要通過地方自治團體的許可,現在必須正式通過申請登錄,並附有用外國語言說明指示避難路線、注意事項、以及若遇鄰居抗議,所需注意的對策等義務。 一年營業不超過180天 (民宿特區除外)。 必須製作住房名冊(房客需登記相關資料),但不限於民泊現場登記管理,允許利用App等方式進行 如果屋主沒有同住,必須委託第三方經營公司來管理。 而各地方必須依照這幾項原則,另行加以限制當地區域的民宿經營方式與天數,將在 【一分鐘明白民泊新法】 說明   民泊跟民宿有什麼不同? 很多人不太清楚到底民泊跟民宿其實是有分別的。簡單來說,「民泊」是由屋主提供房間的一部分或是整個單位,在一定時間內提供給遊客租住,屋主不一定要在場,也不需提供餐點;另一方面「民宿」則是指有反覆性提供給不同遊客居住,而屋主一定要在住宿期間內在場管理,通常都要附餐點。 *6月上路的新法則是針對「民泊」為對象,只是我們香港人習慣叫民宿   伸延閱讀 【移民日本】你準備好移民日本了嗎? (詳盡解釋) 伸延閱讀 【移民日本】真的嗎? 38萬輕鬆移居日本!!

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2019年三大買日本樓的理由

【2019年日本樓攻略】 香港樓價年年上升,現時連一個蚊型自用單位也未必供得起。正當港元跟隨美元上升,日圓仍處於合理匯率,這樣的 差推動港人在日本低價投資房地產,在日本旅行期間自住或放租獲利。2019年有哪些值得留意的買日本樓利好因素,立即來了解一下: 1. 日本政府推動旅遊業      日本政府在2003年開始已極力推動旅遊業,放寬多國簽證措施。    近兩年歐美及東南亞旅客將會增加,尤其台灣及韓國人大幅上升,當中不少旅客都是訪日兩次以上的「回頭客」,2018外國訪日遊客首次突破3,000萬人次,日本國土交通省大臣更表示,會不斷改善接待環境和觀光設施,努力邁向「2020年接待4,000萬人」的目標。      2019年日本將會舉辦欖球世界盃,2020年更有東京奧運會,大量旅客誓必帶動租務投資回報上升,將成為全年無淡季的旅遊大國。   2. 日本基建持續發展 2A. 賭場建設      未來日本全國最多可建設3處賭場度假村,而在各地方中,屬大阪爭取設置賭場最為積極。大阪市計劃在大阪灣的人工島「夢洲」上設置賭場度假村,預計於2024年前開幕,並配套爭取主辦2025世界博覽會,希望兩項重大工程能夠同時進行。   伸延閱讀【民宿投資必讀】1分鐘明白民泊新法   2B. 新幹線建設    現行的新幹線基本上已經可以算是直貫日本本州到九州 (需在東京與大阪來同站換車),而新建中的磁懸浮中央新幹線,日本政府視作為國家經濟發展的一個代表性工程,將採用中央財政投資的方式,車速最高時速將會突破 500 km/h,到時從東京到大阪將只需要 1h 10m 以內即可抵達,誓將帶動大量經濟活動。   3. 經濟體系成熟    日本經濟學家榊原英資指出,日本、西歐一些比較大的經濟體系,每年經濟成長率大約1%的現象,大家有不錯的生活,雖然成長率是下降的(和80年代相比),這是成熟體系的正常表現。 大城市發展成熟且凝聚龐大流動人口,為位處一線二線城市租盤提供充足客源。而且相對香港高不可攀的樓價,日本物業確實勝在售價親民。   總結:    低至港幣數十萬便可入市做業主,難免令人憧憬,當然任何投資都涉及風險,日本買樓與香港買樓不同,細節及法律上有很多必須注意的地方,入市前應多方面了解清楚。 伸延閱讀 【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節 伸延閱讀 【移民日本】真的嗎? 38萬輕鬆移居日本!! 了解更多【📈 日本民宿投資講座  💰】

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