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Category Archives: 投資必讀貼士

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【全港獨家】日本民宿經營&投資移民講座

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投資日本房地產最常見的3大風險

部署投資日本物業時先了解日本物業市場的潛在成本及風險。唯有正面面對及清晰了解將會遇到的情況,才是最正確的應對方法   三大風險 攤薄投資海外房地產收益 作為中長線投資者,部署投入日本樓時,都會考慮到地震、管理、隔山買牛等恆常問題,對應地震可以選擇1982年後新耐震基準的物業及買保險對沖風險,選擇較優質物業管理公司亦不用擔心管理問題,而購置物業作中長線收租的人士,亦可親身到日本視察目標物業情況。了解以上問題後,還有三項潛在因素需要留意。 人口老化 最常見的觀點 是人口老化,其實已發展國家出生率低是正常的,政府反而可集中將資源用來推動社會和經濟,英國牛津大學人口專家哈珀(Sarah Harper)更表示,「認為龐大人口才能保衛國家和促進經濟的觀念非常落伍。」 當然在挑選物業時,應選擇一線城市東京或大阪的熱門地區,因為一線城市作為日本經濟火車頭,除非經濟全面崩壞,否則仍會保持一定流動人口,較少機會遇到乏租客承租的情況。   伸延閱讀:【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節 稅務開支 投資日本樓每年要支付固定資產稅、都市物業稅,放租物業要支付物業所得稅,物業所得稅是按租金回報計算,故此投資日本房地產前,應該先詳細計算實際回報率,更可購入有包租保證回報的項目,在扣除相關稅務開支後,實際租金回報達六厘以上的盤源比比皆是   經濟因素 全球經濟均有起伏波動, 中長線投資者往往不會只考慮短期樓市升跌,亦明白投資都涉及風險,還會清楚自己的所能承受限度,例如較保守的投資者,選擇價錢較平的細單位,以及避免承造按揭。 伸延閱讀 2019年三大買日本樓的理由 伸延閱讀【民宿投資必讀】1分鐘明白民泊新法 了解更多【📈 日本民宿投資講座  💰】

【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節

投資日本房地產流程 1. 日本政策會否限制海外人士投資日本房地產? 日本法律明確規定,海外人士能和日本國民同樣購買與擁有房產和土地的所有權。一樣可以貸款及享有土地永久產權和繼承權。   2. 買日本樓時,能否跟賣家還價? 日本房產市場制度完善,價格也非常透明,不會出現虛報價格的混亂狀況,可還價的空間非常小。在購買日本房地產時隨便還價可能會造成買賣雙方信任度下降,甚至錯失購買機會。   3. 去日本買房地產,貸款好還是全數付款好? 香港人去日本購房,如果資金不足有貸款需求,可以在日本有分行的中國銀行,交通銀行申請貸款,作最大的投資槓桿。 伸延閱讀 【移民日本】真的嗎? 38萬輕鬆移居日本!! 4. 在買入日本房地產前,可否先去單位內實地睇樓? 如果是空置的房源,可以由中介帶看睇樓。但如果是有租客的房源,該房屋內通常不允許進入,或在得到許可的情況下,可以去相同大廈沒有租約的單位內查看。   5. 香港人買入日本房地產,隨後的管理情況如何? 許多人不清楚買入日本房地產後的管理,其實不必太過擔心。一般會委託專門的管理公司,負責處理租賃、收租、繳稅等雜務,完全不用自己管理。   6. 在購入日本樓後,是否還要每年繳納費用? 在日本持有房產,每年交固定資產稅及都市計劃稅。除此之外,公寓類房產有管理費和修繕費。因此,公寓類房產每年的維護費用是房屋售價的1.5-2%,一戶建則需要自己出錢修繕,大概是房價的0.6%。   伸延閱讀  【移民日本】買樓能直接申請房地產投資移民簽證嗎?   7. 去日本買樓是否就能作投資移民? 買入日本房地產(純粹投資)和 申請永住權(移民)沒有直接關係,如果想申請永住權,可以辦理投資經營管理簽證,首先在日本開公司,然後以公司名義去購買投資房產,這樣在日本就擁有公司運營項目,可獲得投資簽證。   8. 日本的房屋,受地震影響大嗎? 地震是不少人對日本房地產擔憂的因素,確實處在地震帶上的日本,地震頻率比較高。而現今日本的房屋,大都採用了嚴格的抗震技術,不達標準的房屋不允許出售。第二,日本的地震險保障了購房者的利益不受損失,萬一發生地震或因地震造成房屋損壞,保險公司會根據受損程度賠償損失。   9. 投資日本房地產時,買公寓好還是買一戶建好? 公寓適合作為投資型購房,比較容易出租,而且面積小總價低,比較容易入手。公寓一般都在交通比較發達的城市中心區,交通方便,配套設施全。一戶建本來多數是以家庭為單位,海外人士購入多用作民宿投資。所以到日本投資哪種房地產項目,取決於閣下的投資目標。   伸延閱讀 【移民日本】你準備好移民日本了嗎? (詳盡解釋)  

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2019年三大買日本樓的理由

【2019年日本樓攻略】 香港樓價年年上升,現時連一個蚊型自用單位也未必供得起。正當港元跟隨美元上升,日圓仍處於合理匯率,這樣的 差推動港人在日本低價投資房地產,在日本旅行期間自住或放租獲利。2019年有哪些值得留意的買日本樓利好因素,立即來了解一下: 1. 日本政府推動旅遊業      日本政府在2003年開始已極力推動旅遊業,放寬多國簽證措施。    近兩年歐美及東南亞旅客將會增加,尤其台灣及韓國人大幅上升,當中不少旅客都是訪日兩次以上的「回頭客」,2018外國訪日遊客首次突破3,000萬人次,日本國土交通省大臣更表示,會不斷改善接待環境和觀光設施,努力邁向「2020年接待4,000萬人」的目標。      2019年日本將會舉辦欖球世界盃,2020年更有東京奧運會,大量旅客誓必帶動租務投資回報上升,將成為全年無淡季的旅遊大國。   2. 日本基建持續發展 2A. 賭場建設      未來日本全國最多可建設3處賭場度假村,而在各地方中,屬大阪爭取設置賭場最為積極。大阪市計劃在大阪灣的人工島「夢洲」上設置賭場度假村,預計於2024年前開幕,並配套爭取主辦2025世界博覽會,希望兩項重大工程能夠同時進行。   伸延閱讀【民宿投資必讀】1分鐘明白民泊新法   2B. 新幹線建設    現行的新幹線基本上已經可以算是直貫日本本州到九州 (需在東京與大阪來同站換車),而新建中的磁懸浮中央新幹線,日本政府視作為國家經濟發展的一個代表性工程,將採用中央財政投資的方式,車速最高時速將會突破 500 km/h,到時從東京到大阪將只需要 1h 10m 以內即可抵達,誓將帶動大量經濟活動。   3. 經濟體系成熟    日本經濟學家榊原英資指出,日本、西歐一些比較大的經濟體系,每年經濟成長率大約1%的現象,大家有不錯的生活,雖然成長率是下降的(和80年代相比),這是成熟體系的正常表現。 大城市發展成熟且凝聚龐大流動人口,為位處一線二線城市租盤提供充足客源。而且相對香港高不可攀的樓價,日本物業確實勝在售價親民。   總結:    低至港幣數十萬便可入市做業主,難免令人憧憬,當然任何投資都涉及風險,日本買樓與香港買樓不同,細節及法律上有很多必須注意的地方,入市前應多方面了解清楚。 伸延閱讀 【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節 伸延閱讀 【移民日本】真的嗎? 38萬輕鬆移居日本!! 了解更多【📈 日本民宿投資講座  💰】

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【投資日本樓懶人包】7個買日本房地產前的『七不』注意事項

【投資日本樓懶人包】 在日本置業與香港買樓不同,以下情況你可能從未聯想過,今次Japan Hana收集關於投資日本樓前『七個不』的相關問題,入市前可多方面了解清楚。 1. 不是所有單位都能睇樓    投資房屋如果帶有租約,因為隱私權,有房客入住的物業是不允許參觀的,只能看房子的外觀和附近的環境。空屋則可入內觀看。   2. 不是所有房地產投資都可申請按揭    一般日本銀行不接受沒有日本在留資格的外國人的樓宇按揭申請,但您可在歐力士(亞洲)有限公司辦理樓宇按揭,,提供資產及收入証明,最多可獲樓價一半的按揭。(有審查) 開帳戶及樓宇按揭申請必須由本人親身辦理,樓價需在3500萬日元以上,以及最少借貸2000萬日元。 伸延閱讀 【移民日本】真的嗎? 38萬輕鬆移居日本!! 3. 不需一次過全數支付    分期付款流程,雙方同意買賣價錢、成交日期及其他條件後,通常一星期內需支付10%做為訂金及簽署契約,交屋日前5天需安排尾款,當尾款確認到帳後,買方便已取得所有權,所有正本文件會在15-20個工作天後寄送土地權狀到您手上,而所有租金及稅金由是交屋日起計算   4. 不會因置業而擁有日本居留權    一般買樓並不會取得居留簽證。但如擁有數間物業以及一定的收入,可考慮在日本投資開公司,嘗試申請經營管理簽證   伸延閱讀 【移民日本】你準備好移民日本了嗎? (詳盡解釋)   5. 不需在日本的銀行開銀行戶口向租客收租    一般會由專業租賃管理公司代客人收租,根據客人要求定期匯款到香港戶口。日本的銀行一般不會為沒有居留權的外國人開銀行戶口。管理公司亦會代客人會處理一切租務問題,包括招募租客、收租、匯款、解決租務糾紛、退居手續、清潔房間、裝修等   6. 不會有中/英文的契約書    簽約時的契約書為日文合約,由契約書是以日文為主,如果要聘請律師翻譯成英文合約費用會很高昂。簽約前本公司的同事會逐點跟您翻譯,講解重要事項說明書及契約內容。如果有特別需要留意的部份,亦會列表去特別注明,所以這點不必擔心。   7. 不可委托香港律師樓辦理日本買樓手續    在日本沒有宅地建物取引主任者資格的人均不可處理日本買樓手續,根據日本房地產法例,樓契必須經過持宅地建物取引業免許的房地產公司及宅地建物取引主任者蓋章才能生效。而房地產及土地登記由司法書士或土地家屋調查士確認後,然後到法務局登記。   伸延閱讀 2019年三大買日本樓的理由 伸延閱讀【民宿投資必讀】1分鐘明白民泊新法 了解更多【📈 日本民宿投資講座  💰】

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【海外投資】為何會投資日本房地產?

海外物業吸引香港投資者「隔山買牛」,離不開兩項因素,一是該地區政治穩定、法制健全,二是該市場樓價有可觀的投資回報率。日本物業市場正好擁有這些因素   1. 永久產權 日本房地產與香港房地產最大的區別在於日本的土地實行私有製,即一旦購置日本的土地和房產,將享有永久擁有土地及建築物的所有權。   2. 日本經濟成長率趨向穩定 自2018年第一季以來,每季都呈現1%以上的成長率,當中甚至超過2%,這是過去十年來連續十季度的經濟成長。再者,日本目前的失業率降至3%以下,為2.8%的失業率,已經非常接近充分就業,幾乎是90年代以來的最佳表現。   伸延閱讀:【買日本樓流程大公開】 9個必讀魔鬼細節   3. 可觀的投資回報率 與其他各國家相比,日本的租金穩定,一般出租回報率平均為5%-10%,而隨著東京奧運、大阪賭場及萬博等世界性活動,日本的旅遊業勢必更加旺盛。根據Airbnb發布的《消費趨勢報告2017》拍出,預定境外房源最多的國家中,日本排名第一。   4. 穩定的增長空間 日本物業確實售價相宜,房地產需求保持平穩,住宅建設活躍。目前東京房價在日本範圍內領先全國。並且隨著2020年奧運會及萬博的舉行,東京、大阪區域的房價都有上升趨勢   總結: 趁過往日圓屢創新低的時機,不少年輕投資者趁機購置日本物業賺取租金收益,以中線持有策略投資日本物業,而準退休人士作長線投資既可以賺取穩定的租金回報,更期望日本經濟復甦,持有物業價格可以持續升值。這類長線投資者,部署購置日本物業時就要應先考慮日本物業市場的潛在成本。   伸延閱讀【民宿投資必讀】1分鐘明白民泊新法 伸延閱讀  【移民日本】買樓能直接申請房地產投資移民簽證嗎?

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【買日本樓攻略】投資日本房地產的10大疑問

投資日本房地產時,不免會有所疑問,本文整理了10個買日本樓的常見問題,進入日本房地產投資市場前必須先了解清楚!! 投資日本房地產原因 1. 為什麼日本房產值得購買? 日本的房產價格低,投資性價比高。房地產項目建築用料實在,賦予人極大信心,而且房屋和土地都是永久產權。   2. 日本房產近年來的走勢是怎樣的? 日本GDP近年來持續增長,經濟再次進入上升週期。再加上即將舉辦的東京奧運會、大阪世博會、G20峰會及正在建造的大阪賭場等等,都預示著日本的房價朝著穩定上升方向走。   3. 促使香港人去日本投資房地產的原因是什麼? 日本房產出租率高,回報多數可達5%以上,無論是為了之後投資移民,還是單純的進行海外資產分配都是一個不錯的選擇。   4. 日本的房價與香港相比如何? 日本的房價平均比香港房價低,購買門檻輕鬆,價格相對穩定。當然東京核心區域的價格絕對是發達城市的水平。   5. 日本買房需要繳納哪些稅款? 日本買房的稅費都是公開透明的,包括印花稅,登記免許稅,不動產取得稅,固定資產稅,城市規劃​​稅,還需繳納3%的中介費,預計總共需要繳納的稅費約為房價的6%左右。 房地產收益 7. 日本投資房產收益率有多高? 投資日本房地產多數收益靠的是出租的現金流。日本基本約5-10%的收益率,屬於中長線投資選擇。   伸延閱讀【民宿投資必讀】1分鐘明白民泊新法   8. 投資日本房地產收益率如何? 日本租務市場完善,年輕人租屋需求大,空房期很短。租金基本不會出現大的變化,房東與房客都遵守嚴格的規定,確保雙方的利益。且日本多數都是長租,房租收益穩定。   9. 日本房地產出租後,可以隨意提高房租嗎? 日本的租務市場穩定,租約大多都比較長,至少在2年以上。在租約更新時,房東可以提出加房租,但是租客有權利提出拒絕。如果房東要加租,需要提供充分的證據和理由,否則不可隨意加租和驅逐租客。   10. 日本的包租公寓是怎樣的? 日本購房,有不少公寓是有包租服務的。這些房子基本都在大城市的核心區域,周邊人流量大,全權委託開發商包租,收益率基本都有5%。 11. 在日本投資民宿收益率高嗎? 目前,日本頒布“民宿新法”後,民宿運營的要求提高,每個地區都有不同規則。 如果想要全年運營,還可以申請做旅館,了解更多…..   伸延閱讀  【移民日本】買樓能直接申請房地產投資移民簽證嗎?

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日本經濟持續升溫 不動產市場發展看好

日本不動產 近年日本在安倍經濟以成長取代撙節的前提下,除了東京的各項開發案已延伸到2020年奧運之後、2021年「世界名將運動會」(WORLD MASTERS GAMES 2021 KANSAI)也已確定在關西舉辦、東京迪士尼度假區的第三個園區「迪士尼天空」(Disney Sky) 預計於2022年第二季完工,整個日本都充滿蓄勢待發的動能。 外加大阪已開始積極申辦睽違達55年的2025年世界博覽會,全球投資人即快速地因日本走出泡沫而陸續將目光焦點移回東亞,包括挪威政府年金基金、新加坡政府基金等皆選擇投資首都圈的不動產,便是看準日本未來的經濟發展潛力以及不動產市場規模及穩定的報酬。 若從統計數據來看,日本國內生產毛額(GDP)連續8季正成長,新出爐的2017年公示地價亦顯示,日本全國平均地價連續2年上漲。另一份日本不動產調查機構東京KANTEI於今(2018)年初發布2017年度調查資料也顯示出,以權狀面積70平方公尺(約20.1坪)的中古物件平均價格為例,東京23區的平均價格為5,319萬日圓,已連續五年上漲,與2009年相較,增加幅度達30%;大阪市2017年的平均價格為2,851萬日圓,較2009年上漲亦將近30%。 東京樓盤 大阪樓盤 赴日置產最在意的前五項要素分別是「地點、物件價格、投資報酬率、租賃管理及交易安全」(表二),以日本來說,東京及大阪等一級都市都是日本海內外投資人的首選。 坊間常有一種以偏概全的誤導說法,單單指出到日本置產可能因匯率產生虧損,而不計算包括地價與房價增幅、租金收入…等收益項目亦有欠公允。不過,日本信義也從這次的調查中發現,消費者對於匯率變化的關注度並不像其他項目來的高,越來越多人理解到匯率起伏是巿場現象無法預測,也不盡然代表虧損。 文章來源 : 自由時報

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